A rentabilidade total de um imóvel residencial, em 2024, ficou em 19,19% ao ano, segundo um novo indicador da plataforma imobiliária QuintoAndar, desenvolvido com o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV-Ibre).

O dado é uma média do desempenho das três capitais analisadas pelo estudo: São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte.

Ele é obtido pela junção da rentabilidade do aluguel residencial, segundo contratos fechados pelo próprio QuintoAndar, e da valorização patrimonial desses bens, de acordo com o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), calculado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e pelo FGV-Ibre, que estima a variação dos preços de venda por meio de laudos de financiamento imobiliário.

Em 2024, por exemplo, a valorização do aluguel foi de 6,2%, enquanto a do preço do imóvel foi de 12,9%.

Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos de construção do Ibre-FGV, afirma que “nunca vai ser simples” responder se vale a pena comprar ou alugar um imóvel, mas que o indicador ajuda o investidor a ter uma percepção do valor agregado.

O rendimento encontrado pelo indicador superou outros investimentos conservadores, mas André Braz, economista do FGV-Ibre, lembra que o mercado imobiliário também tem riscos, que podem afetar a valorização esperada, como alterações na vizinhança e o próprio estado do imóvel.

“Tem a questão de liquidez, vender apartamento não é igual a resgatar título de renda fixa”, acrescenta Thiago Reis, gerente de dados do grupo QuintoAndar.

Onde aluguel residencial rendeu mais?

O rendimento tem comportamento distinto em cada cidade. Em 2024, Belo Horizonte foi a campeã do indicador, com alta de 26,6%. São Paulo vem em seguida, com rendimento de 17,2%. O Rio marcou 12,9%.

Braz afirma que o aumento da taxa de juros tende a fazer com que o investimento em imóveis — ou outros itens de alto valor, como carros — seja postergado, para evitar o endividamento a taxas mais altas. Isso, por sua vez, torna o mercado de locação mais acirrado, ampliando a sua rentabilidade e segurando o preço das unidades à venda.

O rendimento do aluguel foi menor na capital mineira, mas seu indicador geral disparou graças à valorização patrimonial dos imóveis, que subiu 20,9% no ano. Belo Horizonte é a única das três cidades que têm uma tendência clara de alta no preço dos imóveis à venda.

Para Reis, isso ocorre porque a cidade tem um estoque mais limitado de unidades para venda e não vivenciou, nos últimos anos, a disparada do mercado primário, de novos empreendimentos, com a mesma força que São Paulo e o Rio.

Castelo explica que essa onda de novos projetos está chegando à Belo Horizonte. A inflação setorial, medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), foi maior na capital mineira do que nas outras seis capitais pesquisadas, no acumulado dos últimos 12 meses.

+ Como saber se o preço do aluguel está justo para o apartamento?

O indicador do QuintoAndar e da FGV reúne dados desde 2020. Nesses cinco anos, o período de maior rentabilidade ocorreu em 2022, quando atingiu 20,2%. O pior, em 2020, de 12,5%.

A pesquisa também identificou os bairros de cada cidade que foram campeões em rentabilidade no ano passado. Nesse caso, a valorização do preço de venda foi obtida com dados de contratos do QuintoAndar, porque o IGMI-M não disponibiliza a divisão por vizinhanças.

Em Belo Horizonte, a maior rentabilidade ocorreu no Centro (36,6%). No Rio, foi na Penha, na zona norte (20,5%). Em São Paulo, o bairro Jardim São Luis, na zona sul, registrou a maior rentabilidade (24,7%).

Reis explica que vizinhanças com um preço mais baixo de metro quadrado e de aluguel podem ter variações mais intensas.

“Você não consegue ter variação de 30% em bairros como Leblon e Vila Olímpia, que têm preço mais alto”, diz. Ainda assim, é um indicativo para o investidor de que pode valer a pena olhar além das regiões mais valorizadas das cidades.

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